Viager particulier à particulier : des barrières difficilement surmontables

Le viager, cette drôle d’histoire… Pour faire simple, le viager est un mode de vente immobilière dans lequel une personne âgée vend sa maison principale tout en y demeurant, contre le versement d’une somme (bouquet) et d’une rente jusqu’au terme de la vie du vendeur.

D’un point de vue gérontologique, c’est une solution quasi parfaite, gagnant-gagnant.

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Source: Pinterest

La personne âgée vendeur se trouve en mesure de profiter de son capital autrefois bloqué dans les pierres. Elle est libre de subventionner ses enfants et petits-enfants ou d’en profiter elle-même, en toute liberté. Cela résout (en partie seulement) les questions épicées des successions et cela permet aussi à des jeunes d’acheter un bien immobilier à un prix moindre. L’acheteur est en situation d’acquérir un bien en dessous des prix du marché et possiblement d’éviter de souscrire à un emprunt bancaire vu que le versement est étalé dans le temps.

Je vais passer rapidement sur les avantages et inconvénients de la chose. Il y a en effet pléthore de documents, pages web et autres supports, les uns ventant les opportunités manquées de ce mode de vente, les autres avertissant des risques de l’alternative. En fin d’articles, je propose quelques liens.

En réalité, il me semble que le viager un cas d’école d’un produit rationnellement optimal mais qui se confronte à des barrières historiques, psychologiques, culturelles et sociologiques difficilement surmontables Je liste trois limites dans cet article, et je reviendrai dans des articles ultérieurs sur certaines autres limites. Car oui, le viager représente un micro-marché de quelques milliers de ventes par an. Peanuts comparé à l’ensemble de ventes immobilières en France. Il y a donc des raisons à cette situation.

1. Dans le cadre d’un viager, l’acheteur ne peut jouir du bien acheté qu’à un horizon lointain et incertain. L’espérance de vie est loin d’être nulle, même chez des personnes très âgées. Elle est en effet d’environ 5 ans chez une personne de 90 ans. Or, les acteurs économiques ont tendance à préférer l’immédiateté et ainsi acheter un bien via un emprunt classique.

2. Les intérêts divergent entre le vendeur et l’acheteur: le vendeur veut vivre longtemps et ainsi maximiser sa durée de vie tandis que l’acheteur préférera que le vendeur vive une vie courte et ainsi maximiser le résultat de son investissement.

3. Le acheteurs privés (je parle là des ménages normaux et non des financiers) ont une forte aversion au risque. Si les emprunts bancaires sont souvent chers, ils sont cependant relativement certains. A l’inverse, un achat en viager est moins cher mais comporte un risque important, associé à la possibilité que le vendeur vive très longtemps.

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